Das Quartier, das mit den Namen von Militaristen des ersten von Deutschen initiierten Weltkrieg nur so gespickt ist, ist jetzt wenigstens den Aufstellungsbeschluß zu einer Sozialen Erhaltungssatzung - also: des indirekten Mieterschutz durch den Aufstellungsbeschluß - wieder los. Von der sich zutiefst nationalliberal gebenden Minderheit der Freiburger Räte wurde dies in der 4. Gemeindratssitzung am 17.Mai 22 massivst begrüsst.
Ausgangspunkt für die Rücknahme des soziale Erhaltungssatzungsbeschluß mit der z.B Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen oder Luxussanierungen verhindert werden können, ist ein Gutachten von ALP.
Diese attestiert trotz eines hohen Verdrängungungspotenzial im Gebiet 1 (HochhausGeschosswohnungsblocks MerzHauser Basler str)- wegen der Wohnungsgröße (42% unter 60 qm) und viel zu hoher Mieten im Verhältnis zu HH-Netto gar einen hohen #Abwanderungsdruck . Kein Frage diese Fluktation ermöglicht auch neue Mieterhöhungen bei Mieter:innenwechsel, die aber trotz niedriger Einkommen keine andere Wohnungen finden.
Im Gebiet 2 (Quartier mit den Militaristennamen) mit einem weit über den Durchschnitt liegenden Mieteranteilen von über 75% und einer hohen Angewiesenheit auf preiswerten Wohnraum: denn 40 % ihres Nettoeinkommens zahlen 23% der Mieter:innenhaushalte schon jetzt!
Angesichts der Sauer/Kleinert Gentrifizierung der 156 Ex-"Franzosenwohnungen kein Wunder.
Auch kein Wunder das diese hohe MietbelastungBelastung der Alten(65+) Single Haushalte bei 50% des Nettoeinkommens voll durchschlägt und bei Alleinerziehenden mit Kindern unter 18 sind noch 44% der Haushalte mit dieser hohen Mietbelastungsquote ihres Nettoeinkommens ausgesetzt sind.
Erstes Zwischenergebnis also in den beiden Teilgebieten des Quartieres: "ein erhebliches Verdängungspotenial besteht. ein erheblicher Anteil der Mieterinnen- und Mieterhaushalte ist auf den Erhalt preiswerten Wohnraumes angewiesen. (S.8)
Dies gilt zugleich nicht nur für Niedrignettoeinkommensbezieher !
Wie kommt Gutachtenmenschen trotzdem zu einer Verneinung der Notwendigkeit einer sozialen Erhaltungssatzung im Interesse der Wohnbevölkerung.
Gesucht sind Pros und Contras , die das Verdrängungspotenzial - nicht - in der Gesamt(!)schau zur Realität werden lassen!
ALB findet 5 Punkte , die für die Satzung sprechen, aber auch vier dagegen.
Bei letzeren wird aber nicht über die -"verdrängungssensiblen" Gebiete - sondern alle Gebiete auch die mit höheren NETTO Einkommen und höherer Eigentumsquote gemittelt.
So kommt es denn, daß auch weder demografischen Auffälligkeiten noch abweichende Transferleistungsbeziehende , obschon in Gebiet 1 eine hohe Fluktuation höhere Anzahlen von Transfereinkommensbeziehenden wie auch ein hoher Anteil mit Migration vorliegt und wie im Gebiet 2 auch eine hohe Mietbelastung am Nettoeinkommen bemängelt werden müssen .
Um die in einem PRO Argumente Punkt gefassten Tatsachen : ""überraschender Befund mit 10,90€ /qm Wohnfläche höher als in Gesamt Freiburg (9,5€/qm) und trotz des alarmierenden Indikator Preisdifferenz NEU- zu Alt Mietverhältnissen 8,77€/qm (Alt) zu 12.65€/qm bei Neuvermietungen - also 3,88€/qm oder 44% höher und trotz der in beiden Gebieten hohen Wohnkostenbelastung wird dagegen gehalten:
daß ja das Median (also50:50)Nettoeinkommen der später Zugezogenen im gesamten (!)Gebiet 2024€ unter dem der "Langzeit"bewohnerinnen (2167€) läge! Messerscharfe Schlußfolgerung: also (noch) kein sozioökonomischer Wandel stattfindet.
Dies wird mit der Behauptung gepaart, daß dies -ohne Angabe von Werten - auch in den Gebieten mit "hohen" Verdrängungspotenzial gelten soll.
Anders ausgedrückt - selber Schuld wenn 32 % wegen der hohen Mieten und deren hohen Anteil am Nettoeinkommen schnell flüchten wollen. Für Mieterinnen Nachschub ist ja selbst in teuere Kleinwohnungen gesorgt! Die müssen dann ja mehr ausgeben - bezogen auf ihr Nettoeinkommen - weil sie sonst nix finden (Gebiet1)
Das Langzeitverträge auch länger gehalten werden müssen - trotz hoher Mieten -schon wegen ihrer Größenbedarfe -, gehen sie wegen der länger zurückliegenden Sauer/Kleiner Gentrifizierung anteilsmässig auch weniger in die Fluktuation ein (Gebiet 2).
Das zuziehende Mieter wie WGs - wegen der Wohnungsgrößen - gleichwohl mit individuell niederen Nettoeinkommen sich auch "leisten" können müssen, ist eher kein Argument gegen einen soziökonomischen Wandel. Erst recht nicht, wenn im Zuge des Mieterwechsels und der neugefassten Miethöhen nur gerade sie "noch", aber nicht z.B. Alleinziehende mit Kindern unter 18, die gerade auch auf diese Wohnungsgrößen aber nicht mehr leisten können.
Dies aber weder "insgesamt noch für Teilgebiete" als "vollumfänglich bzw. ausreichend" für eine soziale Erhaltungssatzung zu qualifizieren, ist eher "mutig" in seiner Zirkularität, denn solide belegt.
Oder?
Michael Menzel
Die "Debatte" im Gemeinderat